Як законно продати житло на непідконтрольних територіях? – ЗМІ
Як на законних підставах продати квартиру, що залишилася на непідконтрольній Україні території? Це одне із запитань, якими найчастіше цікавляться власники житла. За роз’ясненнями «Факти» звернулися до генерального директора групи компаній KDU Realty Group (Київ – Донбас – Україна) Олени Маленкової. Компанії проводять операції з нерухомістю на всій території України, включаючи окремі неконтрольовані українською владою райони Донецької й Луганської областей.
– Пакет документів, необхідних для продажу нерухомості, не змінився, – розповіла Олена Маленкова. – Перше: має бути правовстановлювальний документ на нерухомість – це свідоцтво про право власності (договір купівлі-продажу, договір дарування, міни, права спадкування, а також рішення суду тощо). Друге: технічний паспорт. Третє: довідка форми № 3 – про відсутність зареєстрованих (прописаних. – Авт.) мешканців на цій житловій площі. Цю довідку нотаріус зобов’язаний додати до пакету документів. На момент укладання угоди на житловій площі не має бути зареєстрована неповнолітня дитина.
Довідку форми № 3 може видати тільки ЖЕК. Однак «листок вибуття», отриманий на непідконтрольній Україні території, буде засвідчений печаткою «ДНР» або «ЛНР». А в Україні жоден документ із печаткою невизнаних республік законної сили не має. Тобто виписуватися з квартири, наприклад у Донецьку, продавцеві потрібно лише в тому разі, якщо того вимагає покупець, який бажає, щоб у місцевому ЖЕКу, з яким він буде співпрацювати, зробили обліковий запис про зміну власника.
Оскільки ми працюємо за українським законодавством, зняття з реєстраційного обліку та узяття на нього (прописувння-виписування) із занесенням даних до Державного реєстру відбувається виключно на території України. Вимушеному переселенцю потрібно прийти в міграційну службу за місцем свого перебування з довідкою переселенця, яка в цей момент є документом про тимчасову реєстрацію.
Зняття з реєстраційного обліку можливе й без присутності особи, яка знімається з обліку, але в такому разі потрібна нотаріально засвідчене доручення. Також за дорученням можна оплачувати борги за комунальні послуги, показувати нерухомість потенційному покупцеві. Зазначу, що навіть якщо вимушений переселенець продав житло на тимчасово непідконтрольній Україні території, то у нього однаково залишаються статус і права внутрішньо переміщеної особи (ВПО). Цей статус переселенець втрачає лише в тому разі, якщо купує житло на території, підконтрольній Україні.
Для продажу необхідна експертна оцінка нерухомості. Таку вимогу введено у 2013 році. Раніше це була довідка з БТІ про оцінну вартість нерухомості. Зазначена в цьому документі вартість житла впливає на розмір оподаткування операції.
Ліцензія незалежних експертів, з якими ми співпрацюємо в Києві, дозволяє оцінювати нерухомість на території всієї України. Тобто виданий ними документ буде дійсний повсюдно, де дотримуються законів України.
Також необхідні паспорти та ідентифікаційні коди громадян – учасників угоди. Або паспорт особи, яка уповноважена брати участь в угоді, наприклад, нотаріальним дорученням.
Люди часто цікавляться, чи мають право купувати нерухомість в Україні іноземці, наприклад, громадяни Росії або Білорусі. Такому покупцеві необхідно отримати на території України ідентифікаційний податковий номер (ІПН). Для цього громадянин іншої держави має прибути до податкових органів України й повідомити, що має намір придбати нерухомість у нашій країні. Йому дадуть форму заяви на отримання ІПН. Ідентифікаційний код буде присвоєно іноземцю упродовж декількох днів. Терміни отримання документа треба уточнити в податковій.
Ще одне важливе питання, яке хвилює учасників угоди: де вона має відбуватися. Угоди можна реєструвати тільки на підконтрольній Україні території. У законодавстві зазначено, щ вчинення правочину можливе за місцем реєстрації (прописки) однієї зі сторін або за місцем п нерухомості. У нашому разі правочин не може проходити за місцем знаходження нерухомості – наприклад, у Донецьку чи Луганську. Державні реєстри там закриті. Донецький нотаріальний округ перенесено до Маріуполя. Для жителів Донецької області, які продають нерухомість на тимчасово непідконтрольній Україні території, угода може проходити в Донецькій області за місцем тимчасової реєстрації продавця, якщо це влаштовує покупця. Тобто жителю Донецька треба зареєструватися на підконтрольній Україні території як тимчасовому переселенцю. Якщо продавець зареєстрований, наприклад, у Бахмуті, то угоду можна оформити в Бахмуті.
Український нотаріус, у якого проводиться операція, працює за певним округом. Якщо вимушений переселенець проживає й зареєстрований, наприклад, у Полтаві, то операцію з продажу донецької квартири він може здійснити в нотаріуса, який працює в Полтаві. Фахівці підкажуть, де краще оформити угоду, зокрема без наявності у продавця довідки переселенця.
Сьогодні пропозиція перевищує попит. Крім того, значно зріс курс долара, а учасники угоди, як правило, орієнтуються на ціну в американській валюті – це також знижує вартість житла на непідконтрольних територіях. Ось приклад із моєї практики. У грудні 2013 року квартира площею 160 квадратних метрів у новобудові коштувала 320 тисяч доларів, а у травні 2015-го її вдалося продати разом з усім умеблюванням лише за 105 тисяч доларів.
Ціни впали в усіх містах України. Однокімнатну квартиру під Києвом можна купити за 10–15 тисяч доларів. Що ж говорити про нерухомість на непідконтрольних Україні територіях? Про це красномовно свідчать репліки користувачів соціальних мереж. Господар колись престижного особняка в Пісках пише: «Донецьк… Був на майданчику № 2 (район поруч із селом Піски, де були побудовані елітні котеджі – неподалік від злітного поля Донецького аеропорту. – Авт.). Вбила тиша і відсутність будь-якого життя… До Пісків не дістатися – міни, снайпери й інші труднощі… Колись цей будинок коштував мільйон доларів…»
